Stato legittimo e tolleranze dopo il Salva Casa, spiegati semplici: cosa conta quando vendi o compri casa e cosa deve controllare l'agente.

Quando si vende o si compra una casa, prima o poi qualcuno chiede: «è in regola?». Dietro questa domanda ci sono due parole che dopo il Salva Casa del 2024 sono cambiate parecchio: stato legittimo e tolleranze. Proviamo a spiegarle senza tecnicismi, con qualche esempio, e poi a dire cosa conviene fare a chi vende, a chi compra e a chi, come noi, fa l'agente immobiliare.

Che cos'è lo stato legittimo

Lo stato legittimo è la casa come risulta dalle carte del Comune: la licenza o la concessione con cui è stata costruita, i permessi e le pratiche dei lavori fatti dopo (DIA, SCIA, CILA), le eventuali sanatorie. Se la casa reale è uguale a quei disegni, è conforme. Se è diversa, c'è una difformità, che può essere piccolissima o seria.

Le tavole del progetto depositate in Comune sono il metro con cui si confronta la casa di oggi.

Fino al 2024, per dimostrarlo si doveva spesso ricostruire tutta la storia dell'edificio, pratica dopo pratica, dal progetto originale in avanti. Il Salva Casa (decreto legge 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha cambiato l'articolo 9-bis del Testo unico dell'edilizia: oggi lo stato legittimo si può provare, in alternativa, con il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile oppure sull'intera unità immobiliare, integrato dalle pratiche successive per i lavori parziali.

Detto in pratica: per un appartamento in condominio può bastare l'ultima pratica che ha riguardato tutto l'appartamento, per esempio una ristrutturazione completa, senza dover risalire al progetto dell'intero palazzo. A due condizioni:

• quella pratica deve aver riguardato davvero tutta l'unità, non solo un pezzo (il bagno rifatto non basta);
• il Comune, quando l'ha rilasciata o ricevuta, deve aver verificato la legittimità delle pratiche precedenti. Se non l'ha fatto, quella pratica da sola non chiude il discorso.

Appartamento e parti comuni: due conti separati

La stessa riforma ha aggiunto una regola molto utile in condominio: per lo stato legittimo della singola unità non contano le difformità delle parti comuni dell'edificio (quelle dell'articolo 1117 del codice civile: scale, tetto, facciate, androne), e per lo stato legittimo dell'edificio non contano le difformità dei singoli appartamenti. Se il vano scale non corrisponde al progetto, non per questo l'appartamento al terzo piano diventa invendibile.

La facciata è una parte comune, ma le finestre servono i singoli appartamenti: è il caso in cui conviene sempre chiedere al tecnico.

Le finestre sono il caso più delicato, perché stanno sulla facciata ma appartengono all'appartamento. Un esempio: se negli anni qualcuno ha allargato la finestra della cucina con una pratica edilizia dell'appartamento regolarmente autorizzata, e le finestre compaiono davvero nei disegni di quella pratica con le misure di oggi, lo stato legittimo di quelle finestre è quella pratica, non più il progetto originario del palazzo. Se invece la pratica parlava solo dell'interno, le finestre restano da confrontare con il progetto del fabbricato.

Attenzione a non mescolare due cose diverse: il permesso del Comune riguarda la regolarità edilizia; il consenso del condominio per toccare la facciata (assemblea, regolamento) e, nelle zone vincolate, l'autorizzazione paesaggistica sono questioni a parte. Una finestra può essere in regola per il Comune e contestata dal condominio, o viceversa.

Le tolleranze: le piccole differenze che non sono abusi

Nessuna casa è costruita al centimetro come nel disegno. Per questo la legge (articolo 34-bis del Testo unico) prevede delle tolleranze: piccoli scostamenti che non sono violazioni edilizie e quindi non vanno sanati.

Le tolleranze si applicano a ogni singola misura del progetto: altezze, distanze, superfici.

• La regola generale è il 2% di ogni misura prevista dal titolo (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e così via). Vale per i lavori fatti dopo il 24 maggio 2024.
• Per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024 la soglia cresce al diminuire della superficie utile dell'unità: 2% oltre i 500 metri quadrati, 3% fra 300 e 500, 4% fra 100 e 300, 5% sotto i 100, 6% sotto i 60. Più la casa è piccola, più la tolleranza è ampia.
• Ci sono poi le tolleranze esecutive: irregolarità geometriche, finiture di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne, e per i lavori fino al 24 maggio 2024 anche, per esempio, la diversa posizione delle aperture interne, le irregolarità di esecuzione dei muri o gli errori del progetto corretti in cantiere. Valgono a condizione che non violino la disciplina urbanistica e non compromettano l'agibilità; quelle esecutive non valgono per gli immobili vincolati come beni culturali.

Un esempio: in un bilocale di 55 metri quadrati costruito negli anni Settanta, un tramezzo spostato di qualche decina di centimetri o una stanza un po' più bassa del progetto possono rientrare nelle tolleranze. Ma non si «sanano» da sole: le deve dichiarare un tecnico abilitato, nella prossima pratica edilizia oppure con una dichiarazione asseverata allegata all'atto di vendita. Nelle zone sismiche serve anche un'attestazione sul rispetto delle norme strutturali.

Quando le tolleranze non bastano: la sanatoria

Se la differenza supera le soglie, o è una cosa diversa da una misura (una veranda chiusa, un soppalco, un cambio d'uso), non è più una tolleranza. Allora serve una sanatoria. Il Salva Casa ha introdotto una strada più semplice per le difformità parziali, l'articolo 36-bis, con regole meno rigide di prima, ma resta una pratica vera, con un progetto, una sanzione da pagare e un Comune che decide. Quale strada si può seguire, e se si può, lo stabilisce il tecnico.

Se vendi o compri casa

• Chi vende: fai controllare la casa da un tecnico prima di metterla in vendita. Una difformità scoperta a metà trattativa, magari dal tecnico della banca, fa perdere tempo e potere contrattuale. Se c'è una piccola differenza dentro le tolleranze, la dichiarazione del tecnico costa poco; se serve una sanatoria, è meglio saperlo subito e mettere tempi e costi nel conto.
• Chi compra: chiedi quale titolo dimostra lo stato legittimo e se la planimetria catastale corrisponde alla casa che hai visto. Se in visita noti qualcosa di strano (una finestra diversa da quelle vicine, una stanza in più, un soppalco, una veranda), dillo: è una domanda legittima, non una scortesia.
• Tutti e due: il notaio verifica le dichiarazioni, ma non entra in casa a misurare. Il controllo vero lo fa il tecnico.

Se fai l'agente immobiliare

Il nostro mestiere non è dire se una casa è conforme: è accorgerci dei dubbi e farli arrivare al tecnico, che dà la risposta. Le domande giuste al momento giusto valgono più di qualsiasi rassicurazione.

Le risposte sulla conformità le dà il tecnico: all'agente spetta fargli le domande giuste.

• Cosa guardare in visita: pianta della casa diversa dalla planimetria catastale o dalle tavole; muri, porte e finestre spostati o allargati; vani in più; verande, soppalchi, tettoie; box o cantine diventati altro; lavori fatti di recente senza una pratica che il proprietario sappia indicare.
• Cosa chiedere al proprietario: il titolo di costruzione, le pratiche dei lavori successivi, l'ultima ristrutturazione completa (se c'è stata) e, se mancano, l'accesso agli atti in Comune.
• Cosa chiedere al tecnico: quale titolo prova lo stato legittimo; se le differenze rientrano nelle tolleranze o serve una sanatoria; tempi e costi; se ci sono parti comuni coinvolte e se serve il consenso del condominio.
• Quando segnalare: prima di pubblicare l'annuncio e comunque prima della proposta d'acquisto, così che venditore e compratore decidano sapendo come stanno le cose, e la proposta preveda i tempi per un'eventuale sanatoria.

Una casa con le carte in ordine si vende meglio e con meno sorprese. E quando le carte non sono in ordine, saperlo in anticipo è già metà della soluzione.

Fonti: D.P.R. 380/2001, Testo unico dell'edilizia, articoli 9-bis, 34-bis e 36-bis nel testo modificato dal D.L. 69/2024 convertito dalla L. 105/2024 (Normattiva); Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, linee guida sul Salva Casa (LavoriPubblici); Legislazione Tecnica; Edilurban; Ingenio; Ediltecnico. Verificato il 20 ottobre 2026. L'articolo spiega le regole in generale e non sostituisce la valutazione di un tecnico abilitato sul singolo immobile.

Articolo a cura di Dario Viola

"Dopo anni di formazione e una laurea in Giurisprudenza mi sono appassionato alla comunicazione e al marketing immobiliare, affascinato dalle emozioni che le trattative suscitano e costantemente motivato a cercare nuove strategie innovative e digitali."

Co-Founder & Real Estate Agent @abito.pro

REA N. PV - 297907 P.IVA 08591460962

Maggiori informazioni sulla pagina Chi siamo del sito.

Foto da Wikimedia Commons. Nel testo: autore sconosciuto (Public domain); Yuly Vanesa Jimenez Sullca (CC BY-SA 4.0); Personal Creations (CC BY 2.0); Museovirasto – Finnish Heritage Agency (CC BY 4.0). Copertina: FabioRomanoni (CC BY-SA 4.0).