Cedolare al 5% e all'1% sul concordato, cedolare sui negozi, bonus casa: cosa prevede il ddl di bilancio 2027 e cosa conviene fare a Pavia.

Il 28 ottobre il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio 2027, e dentro ci sono parecchie novità per chi ha una casa da affittare: la cedolare secca sul canone concordato che scende al 5%, un'aliquota dell'1% per chi affitta a un giovane, la cedolare anche sui negozi, la conferma dei bonus per i lavori. Sono notizie che fanno piacere, e proprio per questo conviene leggerle con calma: vediamo cosa prevede il testo, cosa significa in euro per una casa a Pavia, cosa ha senso fare adesso e cosa conviene aspettare.

Prima di tutto: è una proposta, la legge arriva a fine anno

Il testo approvato dal Governo è un disegno di legge: dopo la firma del Presidente della Repubblica è stato trasmesso alla Camera, e il Parlamento ha tempo fino al 31 dicembre per discuterlo, modificarlo e approvarlo. Fino ad allora valgono le regole di oggi: cedolare al 21% sul canone libero e al 10% sul canone concordato.

Tutti i numeri che trovi qui sotto, quindi, sono quelli della proposta del Governo e delle prime letture della bozza. Alcuni dettagli importanti cambiano a seconda della fonte, e li trovi raccolti più avanti, nella sezione «Cosa non sappiamo ancora». Appena il testo diventa legge, aggiorniamo questo articolo.

Canone concordato: la cedolare scende dal 10% al 5%

È la novità più concreta per i proprietari. Per i contratti a canone concordato, quelli costruiti sull'Accordo territoriale del Comune (il classico 3+2), la cedolare secca passerebbe dal 10% al 5%. Sul Corriere della Sera del 30 ottobre l'esempio è semplice: su 12.000 euro di canone all'anno la tassa scende da 1.200 a 600 euro.

Secondo la bozza del ddl letta da FISCOeTASSE, lo sconto riguarda i contratti firmati nel 2027 (e il loro primo rinnovo) e vale per i canoni fino al 2031. Sky TG24 conferma: le nuove aliquote scattano solo sui nuovi contratti.

C'è anche una regola pensata per chi volesse fare il furbo: lo sconto è escluso se al 30 settembre 2026 era in corso un contratto fra le stesse parti, per la stessa casa, chiuso in anticipo per rifirmarlo. Lo stesso vale se il nuovo inquilino abitava già lì o fa parte della famiglia del precedente. Chiudere un contratto per riscriverlo identico, insomma, porta solo carte in più.

Borgo Ticino, Pavia: buona parte delle case che si affittano in città può stare dentro un canone concordato. Il canone massimo lo decide l'Accordo territoriale, zona per zona.

L'1% se l'inquilino è giovane

La misura più sorprendente: se affitti a canone concordato a un inquilino giovane, la cedolare scenderebbe all'1%. Sempre sui 12.000 euro del Corriere, sono 120 euro di tasse all'anno invece di 1.200. Vale per i proprietari persone fisiche, come la cedolare di oggi.

Il limite d'età è uno dei punti da chiarire: nella conferenza stampa si è parlato di under 35, mentre la bozza, secondo FISCOeTASSE e Sky TG24, scrive «età inferiore a 36 anni» al momento della firma. In pratica conta chi firma il contratto, e conviene aspettare il testo finale prima di contarci.

Un esempio a Pavia: un bilocale a canone concordato

Prendiamo un bilocale in semicentro affittato a canone concordato a 650 euro al mese, cioè 7.800 euro all'anno. È un esempio: il canone vero dipende da zona, metri quadri e dotazioni, secondo l'Accordo territoriale di Pavia.

• Oggi, cedolare al 10%: 780 euro di tasse all'anno, in tasca 7.020 euro.
• Con il 5%, contratto firmato nel 2027: 390 euro di tasse, in tasca 7.410 euro. Sono 390 euro in più ogni anno.
• Con l'1%, inquilino giovane: 78 euro di tasse, in tasca 7.722 euro. Sono 702 euro in più ogni anno.

Ora mettiamolo accanto allo stesso bilocale affittato a canone libero, diciamo a 750 euro al mese (9.000 euro all'anno), con la cedolare al 21%: le tasse sono 1.890 euro e in tasca restano 7.110 euro. Con le nuove aliquote, quindi, il concordato potrebbe rendere più del libero anche con un canone più basso, e in più offre un inquilino che resta più a lungo l'IMU ridotta del 25% che la legge già prevede per le case affittate a canone concordato.

Un dettaglio che vale già oggi: chi sceglie la cedolare rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone, e la proposta lo conferma. Se vuoi capire quanto pesa nel tuo caso, ne abbiamo parlato in questo articolo sull'aggiornamento ISTAT.

I negozi: torna la cedolare al 21%

Per la prima volta dal 2019 la cedolare secca torna anche sugli affitti dei negozi: aliquota del 21% per i locali di categoria C/1 (negozi e botteghe) fino a 300 metri quadri, affittati da proprietari persone fisiche. Nel 2019 il limite era di 600 metri quadri. Gli studi professionali restano fuori, e il costo stimato della misura è di circa 170 milioni di euro.

Secondo Sky TG24 e l'agenzia Radiocor del Sole 24 Ore, l'aliquota scenderebbe al 10% nei comuni capoluogo di città metropolitana, come Milano. Pavia resterebbe al 21%, che è comunque un bel passo avanti rispetto all'IRPEF. Anche qui la norma riguarderebbe solo i contratti nuovi dal 2027.

Un esempio: un negozio in centro affittato a 1.000 euro al mese, cioè 12.000 euro all'anno. Per un proprietario nella fascia IRPEF del 33%, oggi tra imposta e addizionali se ne vanno circa 4.000 euro. Con la cedolare al 21% sarebbero 2.520 euro, circa 1.500 euro in meno ogni anno.

Corso Strada Nuova: i negozi di categoria C/1 sotto i 300 metri quadri potrebbero essere affittati con la cedolare al 21% dal 2027.

Bonus casa: confermati il 50% e il 36%

Senza un intervento, nel 2027 la detrazione per le ristrutturazioni sarebbe scesa al 36% sull'abitazione principale e al 30% sulle altre case. Il Governo ha annunciato la proroga di quella di oggi: 50% per l'abitazione principale e 36% per le altre, con il bonus mobili su una spesa fino a 5.000 euro.

Il comunicato di Palazzo Chigi conferma le detrazioni senza scrivere le percentuali, che arrivano dalle dichiarazioni del viceministro Leo riportate dal Sole 24 Ore. Nella manovra c'è anche la proroga al 2029 del Fondo di garanzia per i mutui prima casa.

Impianti, pavimenti, bagni: i lavori in casa restano detraibili anche nel 2027, secondo l'annuncio del Governo.

Cosa conviene fare adesso

• Se hai una casa libera o un contratto in scadenza, fai due conti sul canone concordato: con il 5% il confronto con il libero cambia parecchio. Ti aiutiamo a calcolare il canone giusto secondo l'Accordo territoriale e a preparare l'attestazione di rispondenza.
• Se stai per firmare a novembre o a dicembre, ragiona sulla data. Secondo la bozza, un contratto firmato nel 2026 resta al 10% per tutta la sua durata. Tieni presente però che un mese di casa vuota costa un canone intero: ogni caso merita il suo calcolo.
• Se il tuo inquilino attuale è giovane, sappi che chiudere il contratto per rifarlo con lui è proprio il caso escluso dalla regola del 30 settembre.
• Se hai un negozio libero, un contratto nuovo nel 2027 potrebbe avere la cedolare: vale la pena impostare fin da ora la ricerca dell'inquilino.
• Se pensi a dei lavori, il 50% sull'abitazione principale vale fino al 31 dicembre 2026 ed è annunciato anche per il 2027. Pagamenti con bonifico «parlante» e fatture intestate a chi detrae, come sempre.

Cosa non sappiamo ancora

• L'età esatta per l'1%: under 35 per il Governo e per la maggior parte dei giornali, «inferiore a 36 anni» nella bozza.
• Transitori e studenti: per il Corriere le regole sono ancora da definire, mentre Money.it scrive che il 5% vale anche per loro. A Pavia, città universitaria, è un punto che pesa.
• Limiti di reddito per proprietario e inquilino: al momento nessuna fonte li indica con chiarezza.
• Contratti in corso e rinnovi: la bozza sembra premiare solo i contratti firmati nel 2027 e il loro primo rinnovo, ma due commi della stessa bozza si leggono in modi diversi su proroghe e rinnovi.
• Negozi: idealista parla del 10% nelle città metropolitane come di un'ipotesi, mentre Sky TG24 e Radiocor la riportano come scritta nel testo. Da confermare anche come si applica la rinuncia all'ISTAT.
• Bonus casa: le percentuali vanno lette nel testo che uscirà dal Parlamento.

Il Parlamento può cambiare ciascuno di questi punti, e spesso lo fa. Per questo, prima di decidere, conviene ragionare sul testo finale.

Parliamone

Se hai una casa o un negozio a Pavia e vuoi capire cosa potrebbero valere per te queste novità, possiamo fare insieme i conti sul tuo caso, con il canone giusto e i tempi giusti. Scrivici a info@abito.pro o chiamaci al 351 578 7295: ti aggiorniamo noi appena la legge è definitiva.

Fonti

• Corriere della Sera, 30 ottobre 2026, p. 9 (edizione cartacea): cedolare sul concordato, under 35, negozi
• Sky TG24, «Manovra 2027, stretta su rivalutazione pensioni e cedolare solo su nuovi contratti», 30-31 ottobre 2026
• FISCOeTASSE, «Cedolare secca al 5% sugli affitti concordati: cosa contiene il DDL di bilancio», 31 ottobre 2026
• Il Sole 24 Ore Radiocor, «Manovra: cedolare secca per negozi a 21%, scende a 10% nelle città metropolitane», 30 ottobre 2026
• Il Sole 24 Ore Radiocor, «Manovra: Meloni, estendiamo cedolare secca agli affitti dei negozi», 28 ottobre 2026
• idealista/news, «Cedolare secca immobili commerciali 2027, novità della legge di Bilancio», 30 ottobre 2026
• idealista/news, «Manovra 2027, la casa vale un miliardo», 22 ottobre 2026 (costi stimati delle misure)
• Money.it, «Cedolare secca 2027, meno tasse per chi affitta a giovani e negozi», 30 ottobre 2026
• Adnkronos, «Cedolare secca 2027: aliquota all'1% per gli under 35 e al 5% per gli altri affitti concordati»
• Edilizia.com, «Bonus casa 2027, il Governo conferma la proroga nel disegno di legge di Bilancio», 29 ottobre 2026
• Gazzetta di Napoli, «Manovra, soddisfazione di Confedilizia su cedolare secca»
• Corriere Nazionale (agenzia Dire), «Manovra, Mattarella firma il ddl per il triennio 2027-2029», 31 ottobre 2026

Situazione al 31 ottobre 2026: il testo è un disegno di legge all'esame del Parlamento e può cambiare. L'articolo spiega le novità in generale e non sostituisce il calcolo sul singolo contratto con il proprio consulente fiscale.

Dario Viola — ABITO, Pavia

Foto da Wikimedia Commons. Nel testo: Capricornis crispus (CC BY-SA 4.0); Zairon (CC BY-SA 4.0); Shixart1985 (CC BY 2.0) (insegne sfocate). Copertina: Giorgia Meloni risponde ai giornalisti al Consiglio europeo straordinario, Bruxelles, 18 aprile 2024 (ritaglio). Foto: © European Union, fonte Consiglio dell'Unione europea.